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Stolperfallen bei Immobiliengeschäften

STOLPERFALLEN BEI IMMOBILIENGESCHÄFTEN

Seit dem 26.05.2018 sind wir mit unserer Reihe "Stolperfallen bei Immobiliengeschäften - Das ABC der Immobilienfachbegriffe" in der Lokalzeitung Werne am Sonntag gestartet. Jeden Monat erläutern wir den Lesern ein paar spannende Begriffe aus der Immobilienwirtschaft, von A wie Altlasten bis Z wie Zwangsversteigerung.

Gemäß unserem Motto:
PROBLEMIMMOBILIE IM EIGENTUM? Unser Konzept ist ihr Gewinn!

BAUMÄNGEL - ERBBAURECHT - NIEßBRAUCH - WOHNRECHT - VORKAUFSRECHTE - ERBFALL - MIETRÜCKSTÄNDE - ÖFFENTLICH GEFÖRDERTE WOHNUNGEN - GEWERBE - ERBENGEMEINSCHAFT - AUFTEILUNG NACH WEG - DROHENDE ZWANGSVERSTEIGERUNG - GELDANLAGEN - SCHEIDUNGSFÄLLE - VERKAUF AUS ALTERSGRÜNDEN

...und viele andere Probleme lösen wir für Sie!

Die Buchstaben A-I wurden bereits veröffentlicht. Diese wollen wir Ihnen im Folgenden zum nachlesen zur Verfügung stellen...

A wie ALTLASTEN / ASBEST

ALTLASTEN
Der Begriff Altlasten taucht häufig in Zusammenhang mit einem Verkauf innerhalb des Grundstückskaufvertrages auf. In der Regel findet man hier einen Passus, welcher aussagt, dass dem Verkäufer keine Altlasten bekannt sind. Die Frage ist, ob diese Aussage dem Käufer weiterhilft? Was sind eigentlich Altlasten? In der Regel handelt es sich um Ablagerungen im Boden, von denen schädliche Bodenveränderungen sowie sonstige Gefahren für die Umwelt, die Allgemeinheit und insbesondere für die Gesundheit ausgehen oder zu erwarten sind. Altlastenverdächtig sind dabei insbesondere Grundstücke auf denen z.B. Chemiebetriebe, KFZ-Werkstätten, Tankstellen, chemische Reinigungen oder Müllgruben angesiedelt sind oder waren. Sollten Sie sich also über eine frühere Nutzung des Grundstückes unsicher sein, so können Sie eine Auskunft aus dem Altlastenkataster beantragen. Erhalten Sie eine positive Rückantwort, also handelt es dabei tatsächlich um eine Altlastenverdachtsfläche, sollten Sie Ihre weiteren Schritte sehr gut überlegen. Durch Altlasten wird der Bodenwert ganz erheblich beeinflusst! Insbesondere bei Neubauvorhaben ist mit einem enormen Kostenaufwand zurechnen, da der verunreinigte Boden komplett ausgetauscht werden muss.

ASBEST
Ein Baumaterial, was jeder schon mal gehört hat und wohl jeder sofort mit starker Gesundheitsgefährdung und hohen Sanierungskosten in Verbindung bringt. Grundsätzlich gilt: In vielen Gebäuden, die vor 1990 erbaut wurden, ist Asbest wegen seiner einzigartigen Eigenschaften in diversen Produkten verwendet worden und ist daher heute noch weit verbreitet. Typische Anwendungsformen sind: Asbestzementprodukte wie zum Beispiel Wellplatten, Fassaden, Druck- und Kanalrohre, Dichtungen (Verbund mit Gummi), Bodenbelägen, Nachtspeicheröfen, Festerbänken, Rolllädenkästen oder Isolationsmaterial zur Wärmedämmung. Fakt ist: Asbest ist krebserregend und seit 2003 in jeglicher Form europaweit verboten. Für Verkäufer von Immobilien besteht eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer, sofern dem Gebäudeeigentümer bekannt ist, dass bei der Erstellung des Gebäudes Asbesthaltiges Material verwendet wurde.

B wie BAULAST / BETRIEBSKOSTEN BEI KAPITALANLAGEN

BAULAST
Bei Baulasten handelt es sich um freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber dem Bauaufsichtsamt, Maßnahmen betreffend des Grundstücks zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Die Verpflichtung wird in bestimmten Fällen notwendig, um die Rechtmäßigkeit eines Bauvorhabens zu schaffen. Beispiele sind z.B. Vereinbarungen über Abstandsflächen, Stellplatznachweise oder Zufahrtsregelungen. Ein konkretes Beispiel wäre: Sie möchten ein Grundstück bebauen, dass nicht an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt (für eine Baugenehmigung zwingend notwendig). Um die Rechtmäßigkeit zu schaffen, müsste sich Ihr Nachbar dazu verpflichten (in diesem Fall also dulden), Ihnen die Zufahrt über sein Grundstück zu gewähren. Diese Vereinbarung würde dann als Baulast in ein Baulastenverzeichnis eingetragen und gilt für alle Rechtsnachfolger. Die Wertbeeinflussung auf das Grundstück sollte aber in jedem Fall geprüft werden.

BETRIEBSKOSTEN BEI KAPITALANLAGEN
Die Betriebskosten bei Wohnraummietverhältnissen werden in §27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung genauer definiert. Kurz gesagt handelt es sich um Kosten, die dem Eigentümer eines Grundstückes durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Bei vermieteten Wohnungen werden genau diese Kosten auf den Mieter umgelegt. In der Regel zahlt dazu der Mieter eine entsprechende monatliche Vorauszahlung, über die einmal im Jahr in einer Nebenkostenabrechnung abgerechnet wird. Entscheidend ist aber: Nur die Kosten, die auch tatsächlich mietvertraglich vereinbart wurden, dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Und genau hier steckt häufig eine Kostenfalle, die der Erwerber einer vermieteten Wohnung regelmäßig nicht berücksichtigt. Er geht in der Regel davon aus, dass er alle Kosten umgelegt bekommt und prüft weder den bestehenden Mietvertrag noch eine alte Betriebskostenabrechnung. Wird z.B. die Grundsteuer nicht umgelegt, so hat der Eigentümer diese Kosten selbst zu tragen. Diese Kosten hat ein Käufer aber häufig nicht in seiner Renditeberechnung berücksichtigt. Mein Rat: Mietvertrag und alte Nebenkostenabrechnungen genau prüfen! Es geht zum bares Geld!    

 

C wie CASHFLOW / COURTAGE

CASHFLOW
Sie interessieren sich für Immobilieninvestitionen und möchten ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung kaufen und vermieten? Um Ihnen ein Angebot schmackhaft zu machen, werden Ihnen in Immobilienangeboten häufig Renditen in % ausgewiesen. Und 5-8 % Rendite klingt doch wirklich lukrativ! Aber Vorsicht! Eigentlich ist diese Zahl eher uninteressant. Sie gibt in der Regel nur das Verhältnis zwischen Jahreskaltmiete und Kaufpreis wieder. Kaufnebenkosten und laufende Kosten werden in der einfachen Bruttorendite nicht berücksichtigt. Empfehlenswerter für eine realistische Einschätzung der geplanten Investition ist die sogenannte Cashflow Berechnung. Einfach ausgedrückt: Sie analysieren alle laufenden Einnahmen und kalkulierten Ausgaben, die Steuern sowie die Tilgungen und Zinsen des Darlehens und stellen die Zahlen einander gegenüber. Das Ergebnis sollte ein Überschuss sein, Ihr freier Cashflow. Oder besser gesagt: Das Geld, dass am Ende für Sie übrig bleibt!

COURTAGE
Der Begriff „Courtage“ ist ein Synonym für den eher bekannten Begriff Maklerprovision. Als Provision wird die Vergütung eines Immobilienmaklers für die Vermittlung des Immobiliengeschäfts bezeichnet. Wichtig: Erst wenn der Vertrag erfüllt ist, also wenn ein notarieller Kaufvertrag geschlossen wurde, verdient der Objektvermittler die Provision. Hinzu kommen weitere Rechtsgrundlagen, die für den Provisionsanspruch erfüllt sein müssen. Dazu zählen: 1. Die Provisionsvereinbarung (Maklervertrag), 2. Tätigkeit des Maklers, also der Nachweis von Kaufinteressenten und/oder die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses, 3. Das Zustandekommen des rechtswirksamen Hauptvertrages, 4. Der Ursachenzusammenhang, welcher ausdrückt, dass der Makler den zustande gekommenen Vertrag durch seinen Nachweis oder durch seine Vermittlung mitbewirkt hat. Die übliche Maklercourtage beträgt in NRW ca. 7,14% des Verkaufspreises, welche zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden kann.

 

D wie DENKMALSCHUTZ / DIENSTBARKEITEN

DENKMALSCHUTZ
„Guck mal mein Schatz, da haben wir aber Glück mit diesem Schnäppchen! Die alte Hütte reißen wir ab und bauen dort unser Traumhaus!“ Unzählige Male schon passiert und Menschen in den finanziellen Ruin getrieben. Insbesondere bei sehr alten Gebäuden (Vorkriegsbauten) lohnt sich vor dem Kauf ein Blick in die Denkmalschutzliste der Gemeinde. Sollte das Gebäude oder Teile des Gebäudes dort eingetragen sein, so gelten für den Eigentümer ganz besondere Vorschriften. Insbesondere im Hinblick auf das Instandhaltungs- und Instandsetzungsgebot und dem Abbruchverbot. Möchte man ein Denkmalgeschütztes Objekt erwerben und sanieren, so ist die Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde unausweichlich. Fakt ist, der genaue Kostenaufwand für die Sanierung eines Denkmalobjektes ist häufig nicht möglich. Berücksichtigen Sie in Ihrer Kalkulation einen hohen Anteil an Geldreserven für Unvorhergesehenes. Dafür kommen Sie aber auch in den Genuss von Steuervorteilen und Zuschüssen.     


DIENSTBARKEITEN
Bei jeglicher Art von Immobilienkauf, egal ob Baugrundstück, Eigentumswohnung oder Haus, ist es unabdingbar sich einen Einblick in das Grundbuch des Ankaufobjektes zu verschaffen. In Abt. II finden Sie dort unter Umständen die sogenannten Dienstbarkeiten. Aber was ist das? Und wie wertbeeinflussend sind diese Eintragungen? Dienstbarkeiten sind grundstücksbezogene Nutzungsrechte, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung einschränken. Die Belastung durch eine Dienstbarkeit wird immer in einem Dulden oder Unterlassen bestehen. Es gibt sie in den Formen „Grunddienstbarkeit“, „beschränkt persönliche Dienstbarkeit“ und „Nießbrauch“. Beispiele für Dienstbarkeiten sind z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte, Wohnrechte. Eine im Ruhrgebiet häufig vorkommende Eintragung ist der Bergschadenverzicht. Bei der Ermittlung des Immobilienwertes sind diese Belastungen zu berücksichtigen bzw. zu bewerten. Wie sehr wertbeeinflussend die Eintragung ist, kann aber immer nur im Einzelfall geprüft werden.

 

E wie EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG / ERBBAURECHT

EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG
Wer eine vermietete Wohnung besitzt bzw. kauft, kann unter Umständen gegenüber dem Mieter Eigenbedarf anmelden. Eine Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Für den Eigenbedarf müssen nachvollziehbare Gründe vorliegen. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung um jeweils 3 Monate. Bei der Eigenbedarfskündigung sind weitere wichtige Punkte zu beachten: Bei einer Eigentumswohnung, welche erst nach Abschluss des Mietvertrages in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, räumt der Gesetzgeber dem Mieter eine Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs von 3 Jahren ein (unter Umständen bis zu 10 Jahren). Der Mieter kann außerdem der Kündigung widersprechen, sofern besondere Härtegründe vorliegen (z.B. Krankheit im Alter). Bei befristeten Mietverträgen oder Verträgen mit gegenseitigem Kündigungsausschluss entfällt auch die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung.


ERBBAURECHT
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück für eine bestimme Zeit ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk, z. B. einem Wohngebäude, fallen also auseinander. Das auf dem Grundstück befindliche Gebäude kann veräußert oder belastet werden, ohne dass zugleich das Grundstück veräußert oder belastet zu werden braucht. Die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts ist der Erbbauzins, welcher im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist. Weitere wichtige Punkte, die ein Erbbaurechtsvertrag regelt, sind u.a.: Dauer des Erbbaurechts (häufig 99 Jahre), Bebauung und Unterhaltung, evtl. Vorkaufsrecht, Heimfallklausel und die Belastung des Erbbaurechts. Letzteres kann u.U. zu Problemen in der Finanzierung kommen. Zur Eintragung einer Hypothek ist stets die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig. Bei Belastungen des Erbbaurechts besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung, sofern sie sich "im Rahmen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Erbbaurechts hält". In der Praxis ergeben sich dann Interessenskollisionen, wenn zu der 100%igen Fremdfinanzierung des Gebäudes noch weitere Kosten mitfinanziert werden sollen.

F wie FERTIGHAUS / FESTSETZUNGEN IM B-PLAN

FERTIGHAUS
Fertighäuser sind Gebäude, welche in bereits vorgefertigter Bauweise an die Baustelle geliefert und Vorort „zusammengesetzt“ werden. Der Großteil der in Deutschland erstellten Fertighäuser besteht aus einer Holzkonstruktion. Es gibt sie aber unter anderem auch in Massivbauweise. Fertighäuser gibt es als Bausatzhaus, Ausbauhaus oder schlüsselfertig. Vorteile eines Fertighauses sind in der Regel eine kurze und gut zu planende Bauzeit sowie feste Preise und Termine. Häufig können Musterhäuser vorab besichtigt werden. Dagegen sind aber auch einige Problemstellungen zu beachten: Die Fuge zwischen den einzelnen Wandelementen ist eine mögliche Schwachstelle für Bauschäden. Da die Elemente vorgefertigt zur Baustelle geliefert werden, können Ungenauigkeiten vor Ort nur schwer ausgeglichen werden. Außerdem ist zu beachten, dass sich die Fertighausbauweise mittlerweile preislich dem Niveau vom konventionellen Bau angepasst hat. Jedoch das Image  hinter dem vom Massivbau liegt und das zeigt sich dann häufig im Wiederverkaufswert.

 

FESTSETZUNGEN IM B-PLAN
Wer ein Grundstück überbauen möchte, muss im Vorfeld prüfen, ob die zuständige Gemeinde für dieses Gebiet einen Bebauungsplan aufgestellt hat. Bebauungspläne enthalten rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung und sind von den Gemeinden als Satzung zu erlassen. Bebauungspläne sind gegenüber jedermann verbindlich. Zu den wichtigsten Festsetzungen gehören: Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung (z.B. allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet), das Maß der baulichen Nutzung (z.B. Grundflächenzahl – sagt aus, wieviel Fläche vom Grundstück überbaut werden darf), zur überbaubaren Grundstücksfläche (z.B. Baugrenzen, Baulinien). Des Weiteren können im B-Plan weitere Regelungen getroffen sein, die Ihr Bauvorhaben stark einschränken. Dazu zählen: Dachformen, Dachneigungen, Fassadengestaltung, Flächen für Stellplätze und Garagen, Traufhöhen bis hin zu einem eingeschränkten Farbspektrum für Fassade oder Dach. Wenn Sie also bereits Ihr Traumhaus geplant haben, sollten Sie zwingend vor dem Kauf eines Grundstückes prüfen, ob Ihr Vorhaben mit dem Vorgaben des B-Plans übereinstimmt.

G wie GEMEINSCHAFTSEIGENTUM / GESAMTSCHULDNER IM MV

GEMEINSCHAFTSEIGENTUM / GEMEINSCHAFTSORDNUNG
Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt immer 2 Eigentumsrechte. Zum einen das Sondereigentum an seiner Wohnung, zum anderen einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zwingend das Grundstück, die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind und alle Anlagen, die dem gemeinschaftlichen, zweckgebundenen Gebrauch der Wohnungseigentümer zwingend dienen. Welche Räume und Gebäudeteile Gegenstand des Sondereigentums bzw. des Gemeinschaftseigentums sind, ergibt sich aus der Teilungserklärung in Übereinstimmung mit dem Aufteilungsplan. Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Sie enthält Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Sie kann Gebrauchsregeln für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum enthalten, weiter Festlegungen zur Lasten- und Kostenverteilung oder auch zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Beim Kauf sollte auch auf alle Fälle geprüft werden, ob Sondernutzungsrechte vergeben wurden. Sondernutzungsrechte gewähren das Recht, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer allein zu nutzen (z.B. Gartenflächen oder KFZ-Stellplätze).


GESAMTSCHULDNER IM MIETVERTRAG
Bei Abschluss eines Mietvertrages wird genau festgelegt, wer Vermieter und Mieter ist. Dieses ist für das Mietverhältnis von großer Bedeutung. Treten im Mietvertrag auf Vermieterseite und/oder Mieterseite mehr als eine Person auf, so werden sie zu einem Gesamtschuldner. Das hat zur Folge, dass sämtliche nachträgliche Vereinbarungen, Ergänzungen oder z.B. Kündigungen zwingend von allen Personen unterschrieben werden müssen, um gültig zu sein. Für den Vermieter ist es in der Regel sinnvoll, möglichst alle volljährigen Wohnungsbezieher in den Mietvertrag mitaufzunehmen. Nach § 421 BGB haften nämlich mehrere Mieter als Gesamtschuldner. Das bedeutet, jeder schuldet die volle Leistung. Der Vermieter kann nach Belieben jeden Mieter in Anspruch nehmen. Es ist dann Sache der Gesamtschuldner untereinander, einen Ausgleich zu finden. Für den Vermieter ist es eine Risikominderung bezgl. eventueller Mietausfälle. Auf Mieterseite bedeutet das aber auch, dass insbesondere bei einer Wohnungskündigung (z.B. wegen Trennung) alle Mieter unterschreiben müssen, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben.

H wie HAFTUNG / HAUSGELD

HAFTUNG IM GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG
Es kommt immer wieder vor, dass Käufer nach dem Erwerb einer Immobilie der Auffassung sind, dass am Objekt ein Rechts- oder Sachmangel vorliegt, den der Verkäufer im Vorfeld hätte offenlegen müssen. Grundsätzlich gilt: Der Kaufgegenstand hat einen Sachmangel, wenn er nicht die Eigenschaften hat, die er nach dem Vertrag haben sollte. Entscheidender Zeitpunkt ist der des Gefahrübergangs auf den Käufer. Ein Sachmangel des Kaufgegenstandes liegt auch weiter dann vor, wenn dem Kaufgegenstand zugesicherte Eigenschaften fehlen. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Kaufgegenstand nicht frei von Rechten ist, die von Dritten gegen den Käufer geltend gemacht werden können. Dies sind z. B. Grundpfandrechte oder der Nießbrauch. Liegt ein derartiger Rechtsmangel vor, ist der Käufer berechtigt, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu erheben und die Kaufpreiszahlung zu verweigern und evtl. Schadensersatz zu fordern oder vom Vertrag zurückzutreten. In der Praxis wird in Immobilien-Kaufverträgen i. d. R. die Gewährleistung ausgeschlossen. Ein vollständiger Gewährleistungsausschluss ist jedoch nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Hinweis


HAUSGELD
Die Wohnungseigentümer haben die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch den Wirtschaftsplan für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Zahlungsbetrag wird als Hausgeld bezeichnet. Vereinzelt findet sich hierfür auch die Bezeichnung "Wohngeld", was aber missverständlich ist, da es sich bei dem klassischen Wohngeld um öffentliche Mietzuschüsse handelt. Diese haben nichts mit dem Wohnungseigentum zu tun.
Wohnungseigentümer in einer WEG haben die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch den Wirtschaftsplan für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Zahlungsbetrag wird als Hausgeld bezeichnet. Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte in der Phase der Ankaufsprüfung einen Blick in die letzte Hausgeldabrechnung und in den aktuellen Wirtschaftsplan werfen. So erfährt der Käufer, welche Kosten genau umgelegt werden und wie hoch sein Anteil an den Gesamtkosten ist.  Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Da sich der Wirtschaftsplan auf eine Wirtschaftsperiode bezieht, die den Zeitraum eines Jahrs umfasst, konkretisiert die Bestimmung des § 28 Abs. 2 WEG, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan gemäß entsprechende Vorschüsse zu leisten.

I wie IMMOBILIENKREDITE / INFORMATIONSPFLICHT NACH ENEV

IMMOBILIENKREDITE
Der historisch niedrige Leitzins der EZB und die DGFZ-Rendite für Pfandbriefe, die den Banken zur Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen dienen, gelten als Indikatoren für die Entwicklung des Baugeldzinses. Derzeit herrscht auf dem deutschen Finanzmarkt nach wie vor eine Niedrigzinsphase. Das gilt sowohl für Sparverträge als auch für Kredit- oder Darlehensprodukte. Wurden vor 20 Jahren für die Baufinanzierung des Eigenheimes ohne weiteres von den Banken noch 7-9% Sollzins bei einer 10jährigen Zinsbindung verlangt, so werden aktuell Darlehensverträge regelmäßig unter 2% abgeschlossen. Und hier ist nun Vorsicht geboten. Denn der übliche Finanzierungszeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung eines Immobilienkredites liegt bei ca. 30-35 Jahren. Zu beachten ist, dass sich die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung (zum Beispiel nach 10 Jahren) wieder erhöht haben können und Sie so Schwierigkeiten bei einer Anschlussfinanzierung bekommen. Prüfen Sie daher gewissenhaft, ob Sie in der Lage sind, auch später eine mögliche höhere monatliche Belastung zutragen.


INFORMATIONSPFLICHT NACH ENEV
Die Wohnungseigentümer haben die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch den Wirtschaftsplan für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Zahlungsbetrag wird als Hausgeld bezeichnet. Vereinzelt findet sich hierfür auch die Bezeichnung "Wohngeld", was aber missverständlich ist, da es sich bei dem klassischen Wohngeld um öffentliche Mietzuschüsse handelt. Diese haben nichts mit dem Wohnungseigentum zu tun.
In §16a EnEV gibt es Regelungen zu den Pflichtangaben in  kommerziellen Medien (z.B. Zeitungsinserate oder Immobilienportale). Sofern bei der Aufgabe einer Immobilienanzeige ein Energieausweis vorliegt, sind folgende Angaben verpflichtend anzugeben: Art des Energieausweises, der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die im Energieausweis genannten wesentlichen, bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse. In Energieausweisen, die vor dem 01.05.2014 ausgestellt wurden, ist die Angabe der Energieeffizienzklasse freiweillig. In §16 EnEV wird deutlich formuliert, dass der Vermieter oder Verkäufer spätestens beim Besichtigungstermin dem Interessenten einen Energieausweis vorzulegen hat. Der Verkäufer bzw. Vermieter hat zu dem unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages/ Mietvertrages dem Vertragspartner den Energieausweis (oder eine Kopie) zu übergeben. Woher bekomme ich einen Energieausweis? Anlaufstellen sind z.B. Architekten, Energieberater oder Schornsteinfeger. Sollten Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, sprechen Sie diesen auf das Thema Energieausweis an. In der Regel sollten Sie von Ihrem Makler weitere Informationen bekommen, insbesondere ob ein Verbrauchsorientierter oder ein Bedarfsorientierter Energieausweis ausgestellt werden muss.

J wie JAHRESABRECHNUNG DER NEBENKOSTEN

JAHRESABRECHNUNG DER NEBENKOSTEN
Ein typischer Fehler von Immobilieninvestoren: Man kauft eine vermietete Wohnung, guckt sich die aktuelle Kaltmiete der vermieteten Wohnung an und rechnet sich eine Rendite aus. Außer Acht bleibt in der Regel die Prüfung der Nebenkosten. Ist eine Pauschale vereinbart? Werden Vorauszahlungen erhoben? Wird alles umgelegt, was umlagefähig ist? Fakt ist: Wer Nebenkosten als Vorauszahlung erhebt, hat einiges zu beachten. Das Gesetz regelt klar: Vereinbaren die Mietvertragspartner eine Nebenkostenvorauszahlung, so ist über diese jährlich abzurechnen. „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ Im Folgenden die wichtigsten Punkte, die ein Vermieter dabei beachten sollte: 1. Frist einhalten: Der Vermieter ist gut beraten, die 12-Monatsfrist einzuhalten. „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ Aber auch nach Fristablauf ist der Vermieter zu einer Abrechnung und gegebenenfalls Auszahlung eines Guthabens verpflichtet. 2. Formales: Mit einer bloßen Kostenauflistung in einer Excel-Tabelle werden Sie im Streitfall keinen großen Erfolg haben. Aus der Abrechnung muss nämlich ersichtlich sein: Wer die Abrechnung erstellt hat, welche Liegenschaft und Mieteinheit abgerechnet wird (Anschrift + Wohnungsbezeichnung), Wer Mieter der Wohnung ist und welcher Zeitraum abgerechnet wird. Für Mieter die innerhalb des Abrechnungszeitraumes eingezogen sind, ist die individuelle Nutzungsdauer anzugeben und die Kosten müssen zeitanteilig berechnet werden. 3. Aufbau und Gliederung: Grundsätzlich gilt, dass die Abrechnung für einen Laien übersichtlich und verständlich sein muss. Die Verteilungsschlüssel  sind zu benennen und falls erforderlich, zu erläutern. Der Mieter muss die einzelnen Kostenpositionen rechnerisch überprüfen können. 4. Die Kosten: Sämtliche Kosten, die abgerechnet werden, müssen in der Abrechnung erkennbar sein. Es dürfen auch nur Kosten umgelegt werden, die auch mietvertraglich vereinbart wurden. Des Weiteren müssen die Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen und belegbar sein. Es empfiehlt sich, die Kostenbezeichnungen entsprechend der Betriebskostenverordnung anzugeben. Z.B. Gartenpflege, Schornsteinreinigung oder Müllbeseitigung.
Fazit für alle Vermieter:

Falsche Nebenkostenabrechnungen können enorme Kosten auf der Vermieterseite zur Folge habe, durch diese die Rendite für das Investment geringer ausfällt. 

K wie KAUFGEGENSTAND / KREDITAUFNAHME

KAUFGEGENSTAND
Wenn eine Immobilie veräußert wird, so findet man relativ früh im Kaufvertrag die Bezeichnung des Kaufgegenstandes. Häufig steht es in etwa so beschrieben: „Der Verkäufer verkauft das vorstehend (grundbuchlich) bezeichnete Vertragsobjekt mit allen Rechten und dem gesetzlichen Zubehör an den Käufer.“ Damit ist für beide Vertragsparteien eindeutig, was Kaufgegenstand ist. Oder doch nicht? Für den Gesetzgeber geht es um die wesentlichen Bestandteile des Grundstückes. In erster Linie also Sachen, die fest mit dem Grund und Boden verbunden sind (z.B. das Haus, eine Garage oder eine Mauer). Ebenfalls dazu gehören fest eingefügte Sachen, wie Türen, Fenster und Heizkörper. Auch der, mit schönen Bäumen und Sträuchern, angelegte Garten ist wesentlicher Bestandteil. Im Zweifelsfall ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft. Hierbei ist aber entscheidend, dass dieses Zubehör (bewegliche Sachen) nach seiner wirtschaftlichen Bestimmung dem Grundstück dient und in einem räumlichen Verhältnis dazu steht. Bestes Beispiel ist hier der Vorrat an Heizöl. In der Praxis kommt es häufig zu unterschiedlichen Auffassungen der Parteien, ob eine Sache als Zubehör mitverkauft werden sollte. Ist eine fest eingebaute und eingepasste Einbauküche nun Zubehör oder nicht? Was ist mit der Markise? Um diese schwierige Abgrenzung aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich im Zweifel den Kaufgegenstand so exakt wie möglich zu beschreiben!

KREDITAUFNAHME ZUR HAUSFINANZIERUNG
Der historisch niedrige Leitzins der EZB und die DGFZ-Rendite für Pfandbriefe, die den Banken zur Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen dienen, gelten als Indikatoren für die Entwicklung des Baugeldzinses. Derzeit herrscht auf dem deutschen Finanzmarkt nach wie vor eine Niedrigzinsphase. Das gilt sowohl für Sparverträge als auch für Kredit- oder Darlehensprodukte. Wurden vor 20 Jahren für die Baufinanzierung des Eigenheimes ohne weiteres von den Banken noch 7-9% Sollzins bei einer 10jährigen Zinsbindung verlangt, so werden aktuell Darlehensverträge regelmäßig unter 2% abgeschlossen. Und hier ist nun Vorsicht geboten. Denn der übliche Finanzierungszeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung eines Immobilienkredites liegt bei ca. 30-35 Jahren. Zu beachten ist, dass sich die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung (zum Beispiel nach 10 Jahren) wieder erhöht haben können und Sie so Schwierigkeiten bei einer Anschlussfinanzierung bekommen. Prüfen Sie daher gewissenhaft, ob Sie in der Lage sind, auch später eine mögliche höhere monatliche Belastung zutragen.

L wie LAGEBEURTEILUNG / LEITUNGSRECHT

LAGEBEURTEILUNG
Beim Kauf einer Immobilie spielen viele Faktoren eine Rolle. Einige kann man selbst beeinflussen, einige nicht. Die Lage des Kaufobjektes kann man nach dem Kauf definitiv nicht ändern. Daher ist es bei einer Ankaufprüfung enorm wichtig, eine richtige Lageanalyse vorzunehmen. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto wertbeständiger bzw. wertsteigender ist die Immobilie. Gerade in der aktuell angespannten Marktsituation machen viele den Fehler, die Lage zu oberflächlich zu beurteilen. Meist reicht es den Käufern schon aus, wenn sich die Immobilie in einem bestimmten Stadtteil oder Straßenzug befindet. Nachstehend mal eine paar Kriterien, an die so manche Kaufinteressenten nicht denken: Lärmbelastungen durch Gewerbe, Flugzeuge oder Straßen? Geruchsbelastungen durch Industrieunternehmen oder Deponien? Windrichtung? Grundstücksausrichtung? Bergbaugebiet? regionales- und überregionales Verkehrsnetz vorhanden?, Umbau- oder Neubaupläne in der direkten Nachbarschaft? soziale Brennpunkte? Städtebauliche Pläne für die nächsten Jahre vorhanden? Prüfen Sie sorgfältig und wägen Sie ab, welche Kompromisse Sie eingehen möchten!

LEITUNGSRECHT
Im Zuge einer Kaufabwicklung kann es vorkommen, dass Sie in Abteilung II des Grundbuches auf ein sogenanntes Leitungsrecht stoßen. Sollte das mal der Fall sein, sollte man definitiv prüfen ob das eingetragene Recht wertneutral oder wertmindernd bei der Kaufpreisfindung zu berücksichtigen ist. Das eingetragene Leitungsrecht ist nämlich eine Dienstbarkeit. Sie beinhaltet die Verpflichtung, auf seinem Grundstück die Verlegung, die Unterhaltung und den Betrieb einer Leitung (z.B. Gasleitung, Stromleitung, Wasserleitung)  zu dulden. Inhaber des Rechts kann entweder eine bestimmte Person/ Unternehmen sein oder der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes. Durch die Übernahme eines Leitungsrechtes resultiert in der Regel eine Bau- oder Nutzungsbeschränkung für einen bestimmten Bereich des Grundstückes. Es entstehen also sogenannte Schutzstreifen, die nicht überbaut werden dürfen. Die Höhe der Wertbeeinflussung ist sehr individuell und kann tatsächlich Abschläge zwischen 0% - 90% rechtfertigen.

M wie MIETERHÖHUNG

MIETERHÖHUNG
Rund um das Thema Mieterhöhung ist zuletzt viel debattiert worden. Neue Begriffe wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel wurden geschaffen. Die Idee dahinter ist, den Anstieg von Mieten in einem normalen Maß zuhalten. Die Frage vieler Vermieter: Kann ich eigentlich, wenn ich heute ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung erwerbe, überhaupt noch Mieten anpassen? Die Antwort klingt simpel und ist seit Jahren unverändert: Ja, wenn ich mich an die gesetzlichen Regelungen halte! Grundsätzlich gilt während eines bereits bestehenden Mietverhältnisses: Der Vermieter von Mietwohnungen kann vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen.
So ist gemäß § 558 ff BGB eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Dieser Paragraph ermöglicht es den Vermieter, die Miete innerhalb von 3 Jahren um 20% zu erhöhen, maximal aber bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Achtung Stolperfalle: In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse aktiv ist, gilt eine Kappungsgrenze von 15% innerhalb von 3 Jahren. Zur Begründung der Mieterhöhung kann der Vermieter auf verschiedene Instrumente zurückgreifen. Das wichtigste ist, sofern vorhanden, ein gültiger Mietspiegel der Gemeinde. Möglich sind aber auch die Heranziehung von 3 Vergleichsmieten, eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten.
Denkbar wäre aber auch eine Anpassung der Miete wegen Modernisierung. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Insbesondere diese Art der Mieterhöhung wurde in den letzten Jahren vom Gesetzgeber stark eingeschränkt mit dem Ziel, sogenannte Luxus-Modernisierungen zu verhindern, bei denen plötzlich die Mieten nach Modernisierung doppelt so hoch waren und den aktuellen Mieter zum Auszug zwangen.  
Wichtig für jeden Vermieter: Eine willkürliche Anhebung der Miete ohne Begründung ist bei bestehenden Mietverhältnissen nicht möglich. Dazu müsste bereits bei Mietvertragsabschluss entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete mit dem Mieter vereinbart werden.

N wie NIEßBRAUCH

NIEßBRAUCH
Nießbrauch – Der Schrecken aller Immobilienkäufer. Zu Recht? Vielleicht sollte man erstmal die Frage beantworten, was Nießbrauch eigentlich im Immobilienrecht konkret bedeutet. Seinem Wesen nach ist Nießbrauch eine persönliche Dienstbarkeit. Es gibt also immer einen namentlich genannten Berechtigten. Das Recht des Nießbrauchs kann von dieser Person weder veräußert noch vererbt werden. Es erlischt automatisch mit den Tod des Berechtigten. Die Ausübung dieses Rechts kann aber einem Dritten überlassen werden.

Grundsätzlich gewährt der Nießbrauch dem Rechtsinhaber die umfassende Nutzung des Grundstücks oder einer Eigentumswohnung. Des bedeutet, er kann die Sache selber nutzen, vermieten oder verpachten. Er kann also, in Abgrenzung zum Wohnungsrecht, die „Früchte“ aus dem Grundstück ziehen. Das gilt sowohl für Sachfrüchte (z.B. Obst, Gemüse) wie auch für Rechtsfrüchte (Mieteinnahmen). Dagegen hat der Berechtigte aber auch Pflichten. Er muss die wirtschaftliche Bestimmung der Sache erhalten und ordnungsgemäß bewirtschaften. Da heißt also auch, der Nießbraucher muss die üblichen Instandhaltungskosten der Sache selbst tragen. Und er trägt auch die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten des Grundstücks (also die anfallenden Betriebskosten).

Die dingliche Absicherung des Nießbrauchs erfolgt in der Regel im Grundbuch des Grundstückseigentümers. Der Begünstigte ist aber nicht berechtigt, das Grundstück zu veräußern oder zu belasten. Er ist auch nicht befugt. die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern.

Durch die „Früchtetragung“ ist der Grundstückseigentümer stark in seinen Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt. Je nach Alter des Berechtigten führt es folglich in der Verkehrswertermittlung des mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks zu enormen Wertabschlägen. Es ist daher der Geldwert der Nutzung zu ermitteln und vom normalen Verkehrswert abzuziehen. Auf dem Immobilienmarkt werden Objekte, die mit einem langfristigen Nießbrauch belastet sind, kaum gehandelt. Man muss sich halt die Frage stellen: Möchte ich ein, mit einem Nießbrauch belastetes, Grundstück kaufen ohne zu wissen wann ich selbst dort einziehen kann? Oder: Was habe ich von einem Mehrfamilienhaus, wenn ein anderer die Mieten daraus erhält?

O wie ORTSÜBLICHE MIETE

ORTSÜBLICHE MIETE
Eigentümer von Mietwohnungen, die nach §558 BGB die Miete erhöhen möchten, sind an die ortsübliche Miete als Obergrenze gebunden. So heißt es in diesem Paragraphen unter (1): Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Doch welche Möglichkeiten hat der Eigentümer, die ortsübliche Miete zu ermitteln? Einen Hinweis darauf gibt der §558a BGB. Als Begründungsmittel zur Mieterhöhung sieht das Gesetz insbesondere vor: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Die Vergleichswohnungen müssen überwiegend hinsichtlich Ausstattung, Art, Lage, Baualtersklasse, Wohnlage und Größe mit der Wohnung übereinstimmen, deren Miete erhöht werden soll. Grundsätzlich ist der Vermieter bei der Wahl seines Begründungsmittels frei, aber mietrechtlich wird empfohlen, auf den qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde (sofern vorhanden) seine Mieterhöhung zu begründen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt im Mietprozess einen Vermutungswirkung zu, das heißt es wird davon ausgegangen, dass er die ortsübliche Miete wiedergibt. Vermieter müssen im Verfahren, sofern sie anderer Auffassung sind, den Gegenbeweis antreten. Noch ein kleiner Tipp: Der Mietspiegel muss dem Erhöhungsverlagen beigelegt werden, wenn er nicht allgemein zugänglich ist

P wie (folgt Ende Oktober 2019)

 

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